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【教學(xué)版】物業(yè)清潔項目管理實(shí)務(wù)(四)

發(fā)布時(shí)間:2019-12-07 22:14
作者:格瑞戴西


清潔靠品質(zhì),品質(zhì)部是檢查衛生的嗎?我的品質(zhì)管理思路如下:

①品質(zhì)部必須隸屬于公司總經(jīng)理級的領(lǐng)導麾下,可以是副總經(jīng)理,只有1人即可,權限是能調動(dòng)公司任何部門(mén)的人和資源去稽核項目的人事和財務(wù);

②提前告知項目部品質(zhì)部相關(guān)人去項目的時(shí)間及工作內容;

③品質(zhì)部組織項目碰頭會(huì )后,人事專(zhuān)員(勞動(dòng)關(guān)系、考勤、調薪、保險、加班、臺賬等)和財務(wù)專(zhuān)員(財務(wù)管理、稅收、相關(guān)規費等)分別就相關(guān)工作進(jìn)行稽查審核;

④通過(guò)稽核,將發(fā)現的問(wèn)題進(jìn)行匯總,再次舉行碰頭會(huì );

⑤以培訓的形式對項目管理存在的問(wèn)題進(jìn)行修正、督促落實(shí);

最后會(huì )發(fā)現,這樣的品質(zhì)工作才是治本的方法,而平時(shí)的衛生檢查只是一個(gè)治標的過(guò)程。



5S管理在中國普遍應用;更是成為清潔行業(yè)里衛生品質(zhì)管理的經(jīng)典法則。清潔也是服務(wù)行業(yè):

①形象禮儀、微笑服務(wù)等也是清潔品質(zhì)之一;

②隨著(zhù)業(yè)主單位管理越來(lái)越精細,常見(jiàn)崗位優(yōu)化逐漸被取消,通過(guò)減少人工成本而提高利潤的方法不再應用,利潤越來(lái)越薄,所以節約被行業(yè)越來(lái)越重視;

③一線(xiàn)員工大齡化,安全防范壓力大,做的已經(jīng)很好了,對于年老一線(xiàn)工人的安全事故依然難以控制;上面內容就是增加的3S內容;

④對清潔行業(yè)而言,但凡重視培訓的企業(yè),其項目管理乃至品質(zhì)管理都相對好,而上述所有的管理行為都需要經(jīng)過(guò)培訓過(guò)程落地。所以在清潔行業(yè)培訓工作是一項持之以恒的重要工作,最后的一個(gè)Study是實(shí)現所有管理行為的核心。



①上圖描述四種方法嚴格意義上并不適合清潔企業(yè)。主要是絕大多數清潔企業(yè)基本上崗位相對固定。把品質(zhì)考評放在考評人的第一位,因為它是所有考評行為的結果體現,和“態(tài)度決定一切”是一個(gè)道理;

②屬于人的行為考評范疇,在正常情況下可采取行為觀(guān)察法判定職工行動(dòng)力,甄別優(yōu)秀人員還需要“關(guān)鍵事件法”;

③清潔企業(yè)最常見(jiàn)的效果考評是“直接指標法”,就單一事件用單一指標去核定,“績(jì)效標準法”做用于中層管理者,高層管理者則強調“目標管理法”。



清潔行業(yè)講究的是“成本效益原則”,在此原則下,追求經(jīng)濟效益強調節約,所有的管理結構都是“直線(xiàn)型”的;

行業(yè)里很少有企業(yè)愿意在人事管理占用成本,基本上是越簡(jiǎn)單越好,故而行業(yè)里考核基本上不存在。上圖內容是一個(gè)簡(jiǎn)單的考核表:

①總經(jīng)理采用“年終目標”考評;

②高管和經(jīng)理級強調管理“情商”;

③主管職員和職工以服從性為主。



案例直述


案例直述內容



俗話(huà)說(shuō)“理論源于實(shí)踐,又指導實(shí)踐”,管理學(xué)術(shù)中有太多的管理理論、定律、原理與發(fā)則,我們不妨一用;

①PEST分析法適合做戰略分析和決策;

②SWOT法適合高層做決策管理;

③5W2H幾何分析法則是管理者必備。給我們提供了一套思考的方法,在管理工作中對目標計劃進(jìn)行分解和進(jìn)行決策的思維程序。它對要解決問(wèn)題的目的、對象、地點(diǎn)、時(shí)間、人員和方法提出一系列的詢(xún)問(wèn),并尋求解決問(wèn)題的答案,簡(jiǎn)單高效;

④PDCA戴明環(huán)是一個(gè)螺旋式上升的循環(huán)過(guò)程,不斷循環(huán),不斷進(jìn)步,建議作為個(gè)人行為管理的工具,分為4個(gè)方面:(1)找問(wèn)題、分析原因、找主要因素、定計劃;(2)計劃實(shí)施;(3)結果評估;(4)改進(jìn)、定新計劃。



案例直述



圖中是2臺筆記本的桌面,分別是辦公和宿舍用的電腦。

通過(guò)在桌面上刻意的分區,便于在不同區域找到自己對應的工作事務(wù);

平時(shí)使用云盤(pán)辦公,只要有網(wǎng)絡(luò )就可以把所有的工作內容通過(guò)電腦或手機關(guān)聯(lián)起來(lái),是一個(gè)好方法;

超鏈接“三個(gè)好的管理方法”就是關(guān)于“5W2H\PDCA\PEST法”的描述。

使用合適自己的方法可以讓自己在“心態(tài)調整、目標管理、時(shí)間控制、學(xué)習提高及行動(dòng)力”上有規可循。


(詳細內容在后續的附件中描述)



垃圾分類(lèi)很火,各地對于如何進(jìn)行垃圾分類(lèi)都有自己的試點(diǎn)嘗試,編者認為,無(wú)論采取哪種商業(yè)模式去試點(diǎn)或嘗試,應該遵循“一聽(tīng)三響”原則;

①一切本著(zhù)“實(shí)事求是,從實(shí)際出發(fā)”的原則,因地域條件不同。別處的經(jīng)驗只能參考,不可復制;

②政府履行“為人民服務(wù)”行為,在實(shí)施垃圾分類(lèi)政策時(shí),對當地環(huán)境肯定要經(jīng)過(guò)專(zhuān)家調研、論證、甚至試點(diǎn)后才會(huì )頒布“辦法”。這本身就是一個(gè)嚴謹的過(guò)程;

③垃圾分類(lèi)不開(kāi)百姓,很多村鎮在實(shí)施試點(diǎn)時(shí),首先要考慮當地民眾的基本組成、職業(yè)特征、年齡結構及當地其他生活配套,再決定采取哪一種形式推廣;

④“看菜吃飯,量體裁衣,在什么山頭唱什么歌”從項目實(shí)際出發(fā)。



上海保潔經(jīng)驗。垃圾分為干垃圾、濕垃圾、有害垃圾及可回收物。從便利市民投放、便于實(shí)現垃圾分類(lèi)實(shí)效的角度出發(fā),按照統一的分類(lèi)標準,考慮不同場(chǎng)所各類(lèi)垃圾產(chǎn)生量、產(chǎn)生頻率以及垃圾投放與收集點(diǎn)的差異,進(jìn)行合理配置;

②廣州保潔經(jīng)驗。垃圾分為可回收、餐廚、有害垃圾及其他。強調的是領(lǐng)導重視、加強宣傳;政府引導、促進(jìn)參與;打造樣板、完善末端;用《廣州生活垃圾分類(lèi)制度規范體系》(一核心、兩重點(diǎn)、四改變)促使廣州垃圾分類(lèi)落到實(shí)處;

③深圳保潔經(jīng)驗。深圳生活垃圾按照四分類(lèi)標準分類(lèi),分為可回收、廚余垃圾、有害垃圾及其他。生活垃圾分類(lèi)3.0模式“集中設置分類(lèi)投放點(diǎn)+定時(shí)督導”模式。日2400噸生活垃圾,通過(guò)分流分類(lèi)處理11%,分類(lèi)減量2.5%,其余全部區內焚燒,實(shí)現垃圾零填埋。



垃圾分類(lèi)及清運一般會(huì )通過(guò)清潔企業(yè)去運營(yíng),企業(yè)是要講利潤的,如何在垃圾分類(lèi)及處置中定價(jià)?

①垃圾清運至處置場(chǎng)(填埋場(chǎng)、焚燒廠(chǎng)等),政府會(huì )按照清運的噸數付費,清運費也如此,如果垃圾分類(lèi)服務(wù)包含清運及處置,則按噸數所付的費用就是收入,考慮到基本運營(yíng)成本,需要對基本噸數有一個(gè)保底數字,即能保障正利潤的界限數值;

②在每日垃圾噸位數值基本相同的情況下,在保底正利潤前提下,需要有一個(gè)保底價(jià)位,即單價(jià)保底。



應急處理程序就是一個(gè)過(guò)程。

①成立領(lǐng)導小組,結合項目和業(yè)主需求將應急行為進(jìn)行分類(lèi),須注意的是領(lǐng)導小組的管理層級一定要符合公司的管理層級,這樣應急管理和公司正常管理一致,應急管理才會(huì )順暢;

②在程序方案中涉及到人、硬件、流程及后續處理要求的文字描述;

③演練是應急管理不可缺少的環(huán)節,只有通過(guò)演練才能發(fā)現預案中存在的不足,便于完善;

④在充分演練的基礎上,找出各部門(mén)在配合上的不足,就實(shí)際演練中出現的不可預見(jiàn)的事情進(jìn)行分析,并將之完善到預案中;

⑤采取“三不放過(guò)”原則,對于任何應急結果,都要做到結果有處置、相關(guān)人員有教育、責任人有獎懲,并將“三不放過(guò)”內容進(jìn)行交底。



①數建筑物使用的材料都含有一定的可溶性游離鹽、堿,如鎂、鉀、鈉、鈣等金屬鹽類(lèi)合物,外界的鹽分也會(huì )隨同雨水流淌被帶入建筑物的外墻體內;

②大氣中的各種有害氣體,在大氣條件下遇水會(huì )形成硫酸、碳酸或硝酸,對堿性無(wú)機材料裝飾的建筑物外墻面會(huì )產(chǎn)生腐蝕作用,會(huì )加劇鋁合金材料裝飾的建筑物外墻面的腐蝕程度;

③暴雨和風(fēng)沙都會(huì )對建筑物外墻裝飾面產(chǎn)生沖刷、磨損作用;

④塵埃顆粒與建筑物外墻面接觸時(shí),由于各自的電荷極性不同,會(huì )產(chǎn)生吸引力,幕墻玻璃上的灰塵、污垢就是靜電吸引力的結果,在惡劣條件下,釉面磚也能被嚴重污染;



①必須正確選用清潔劑(酸性、堿性及溶劑);

②必須調制適當的濃度(按說(shuō)明書(shū)中要求的稀釋比例稀釋?zhuān)?/span>

③必要時(shí)用溫水稀釋?zhuān)ㄊ袌?chǎng)上銷(xiāo)售的清潔劑,一般在常溫下即可以發(fā)揮作用,但如果使用40℃左右的溫水,效果將更好);

④作業(yè)后必須擦洗干凈;

⑤必須注意勞動(dòng)保護(作業(yè)時(shí)應戴上防護手套。萬(wàn)一沾在皮膚上或濺入眼內,應立即用大量清水沖洗干凈);

⑥嚴禁使用有毒有害清潔劑(短期內具有較好的去污除銹作用,但它嚴重污染了環(huán)境,對人體、對墻面、對被濺到的物體均產(chǎn)生極大的腐蝕和損害)。



①一般情況是,風(fēng)力應小于4級,天氣下雨、下雪、有霧、能見(jiàn)度差以及高溫(35℃以上)或低溫(5℃以下)等,都不適宜進(jìn)行外墻清洗;

②18-38歲,血壓正常,視力良好,無(wú)恐高癥,須經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)的培訓,取得國家勞動(dòng)部門(mén)核發(fā)的高空作業(yè)證書(shū),禁止無(wú)證上崗;

③外墻清潔的設備必須處于良好的工作狀態(tài),吊籃必須定期檢查保養,每次工作前必須對鋼絲繩、傳動(dòng)部位和保險裝置進(jìn)行檢查,發(fā)現故障或原因不明的不正?,F象應停止使用。用吊板工作的也應對吊繩、吊板等固定用具進(jìn)行認真檢查,凡吊繩有發(fā)毛、部分絲股斷裂等現象應立即更換新繩。


需要詳細陳述的內容:

一、外墻清洗工具。

(一)注意事項

 ①使用前必須認真檢查這些工具有無(wú)損傷。

②使用時(shí),防治被利刃碰及或重物撞擊而產(chǎn)生劃傷和裂紋;

③繩索要搬運,不可在地下拖磨,其他工具不得亂扔亂丟;

④工作結束,必須把繩索盤(pán)整好。在盤(pán)整時(shí),不能出現扭曲的現象,吊板的吊帶、安全帶應平整地折疊放置;

⑤繩索、吊板、安全帶、下滑扣、自鎖鉤必須放置在干燥的地方。長(cháng)期不使用的如繩索、吊板、安全帶等應定期進(jìn)行干燥,通風(fēng)處理

⑥所有工具均不得接觸腐蝕性物質(zhì)。

(二)必備工具

①安全繩、生命繩。工作繩、生命繩使用時(shí)不得因長(cháng)度不夠而打結連接,工作繩、生命繩的工作時(shí)限為1年;

②吊板。下吊施工時(shí),施工人員就坐在吊板上向下墜滑操作,防滑座板由壓縮木板組合而成,吊帶由纖維紡織而成;

③安全帶。安全帶的肩背帶和腰帶之間連接的縫紉處,應十分注意,不可有斷線(xiàn)、脫線(xiàn)的現象;

④下滑扣。工作繩在下滑扣里編成一個(gè)活絡(luò )結,使吊板上坐著(zhù)的施工人員得以安全、自如下滑;

⑤自鎖扣。自鎖鉤自身有三套保險裝置,分別保證生命繩不會(huì )從自鎖鉤槽中滑出、自鎖裝置不會(huì )脫開(kāi)及自鎖鉤與安全帶的連接;

⑥安全帽。安全帽戴好后,必須把帽帶扣在下頜上,防止安全帽脫落,工作時(shí),不允許擅自將安全帽脫下;

二、外墻清洗安全操作規程。

(一)高空施工前的工具準備工作

水桶、抹水器、刮水器、清洗滾筒、抹布、板刷、清洗水管、吸盤(pán)

將配好的清潔保養劑溶液注入水桶中

接好潛水泵、分水器和清洗水管,將潛水泵置于水箱中。要求下吊登高施工人員人手一根清洗水管

下吊施工人員應扣好安全帶,然后坐進(jìn)座式登高板內,進(jìn)行下吊登高施工。

(二)下吊施工前的安全檢查

①檢查工作繩、生命繩

②檢查坐板

③確定工作繩、生命繩的長(cháng)度

④每人一根工作繩、一根生命繩

⑤檢查安全帶

⑥檢查下滑扣

7檢查自鎖鉤

8檢查施工人員工作前狀態(tài)和著(zhù)裝

9檢查建筑物頂部的固定位置

10檢查施工現場(chǎng)的地面安全

11檢查安全員的工作態(tài)度



1、地毯常見(jiàn)的污漬分類(lèi)及處理技術(shù)

序號
污漬
處理技術(shù)
1
奶油
1. 把地毯上的奶油用抹布、紙巾等徹底吸干;
2. 用海綿蘸上立白洗衣液擦拭,把溶液吸干;
3. 最后用海綿蘸上溫水擦拭,吸干水分即可。
2
咖啡、可樂(lè )、果汁、茶水
1. 將地毯上的咖啡液、可樂(lè )汁、果汁、茶水用紙巾、抹布吸干溶液;
2. 然后有海綿蘸上清潔劑溶液擦拭;
3. 用紙巾、抹布吸干溶液;
4. 然后用海綿蘸清水擦拭,用同樣方法吸干水分。
如果污漬是以前沾上的,可用帶微量漂白劑的專(zhuān)用溶液除去,吸干溶液后再用海綿蘸上清水擦拭并吸干水分即可。如果是茶漬,最后還應用海綿蘸上專(zhuān)用弱酸性溶液擦拭并把溶液吸干。
咖啡漬也可用蘇打水清洗,用白色的凈布吸干。
3
嘔 吐 物
1. 發(fā)現地毯上有嘔吐物時(shí),應立即刮去并吸干臟物;
2. 用海綿蘸上清潔劑溶液擦拭;
3. 把溶液用抹布或紙巾吸干;
4. 用海綿蘸上清水擦拭,然后把水吸干。
4
口香糖
1. 先用小刀小心地把口香糖徹底刮去(如口香糖已結成發(fā)硬塊狀時(shí),先用冰塊冷淬一下),使其發(fā)脆,用刀刮去;
2. 用海綿蘸上地毯干洗劑擦拭;
3. 用紗布吸干;
如口香糖較多時(shí),可用同樣方法反復進(jìn)行?;蚴褂脤?zhuān)用的香口膠噴劑去除。
5
唇膏
1. 先用小刀把地毯上的唇膏殘跡輕輕刮去;
2. 用海綿蘸上醋酸戊酯或清潔劑溶液擦拭,然后用抹布把溶液吸干。
3. 如果使用清潔劑,則還應再用海綿蘸上清水擦拭,再把水分吸干。
圓珠筆、口唇膏漬,也可用酒精清洗,用白色的凈布吸干。
6
指甲油
如發(fā)現客人不小心把指甲油沾到地毯上。
1. 應先用小刀輕輕刮干凈;
2. 用海綿蘸上醋酸戊酯或指甲油去除劑擦拭,用抹布吸干;
3. 然后用海綿蘸上干洗劑擦拭,吸干;
如指甲油較多時(shí),可重復以上的清潔方法。
7
血  跡
對地毯上的血跡
1. 可用紙巾吸干后用蘸上冷水海綿擦拭;
2. 把水分吸干后再用海綿蘸上清潔劑溶液擦拭,用抹布吸干溶液;
3. 最后用海綿蘸上清水擦拭,把水分吸干。
8
燒焦痕跡
被燃燒的煙火毀傷的地毯
1. 小心將地毯中簇絨燒焦的一端剪去加以掩飾;
2. 用海綿蘸上清潔劑進(jìn)行擦拭,對毯絨很短的地毯,有時(shí)可采用砂紙擦拭,消除燒焦處的痕跡。
9
蠟  漬
準備干凈的布和熨斗;將布鋪在蠟質(zhì)上;將布上噴一些水;用熨斗加熱;
蠟遇熱后溶解于該布上,蠟質(zhì)除凈。
10
煙 漬
① 準備刀片、膠水、小塊地毯(與除漬顏色的地毯相同);
② 用刀片將燒焦的地毯除下;
③ 將相同顏色的小塊地毯用刀片切成除下地毯大小相同;
④ 用膠水涂在小塊地毯上補在煙漬上,待其晾干。
11
紅 酒 漬
 
準備凈布、食鹽、吸塵機;
1.當紅酒灑在地毯上時(shí),立即用凈布吸干;
2.將食鹽灑在紅酒漬上反應2小時(shí);
3.用吸塵機吸凈食鹽。

2、人造石及人造花崗巖病變

2.1人造石

序號
病變
原因分析
推薦方法
注意事項
1
泛白
和空氣中物質(zhì)進(jìn)行反應生成雜色物質(zhì)
清洗+增艷處理
C-904洗石水
1、謹慎使用酸堿性的藥劑;
2、在病變處理前一定要做小樣;
3、專(zhuān)業(yè)除污劑的使用需要專(zhuān)業(yè)人士操作;
4、事后一定做好防護,以免重復污染。
2
黃斑
帶有黃色物質(zhì)的東西污染(草繩、板材及其他建筑材料)和石材分子進(jìn)行反應造成
清洗-除漬-清洗-干燥-防護(防污)C-906深層去銹除漬劑
3
油污
油類(lèi)污染
清洗-除油劑-清洗-干燥-防護C-904除油劑
4
附著(zhù)物
各類(lèi)建筑材料附著(zhù)及污染
專(zhuān)門(mén)清洗劑-清洗-干燥-防護
5
銹斑
金屬鹽離子氧化生成帶色化合物
專(zhuān)業(yè)除銹劑-清洗-干燥-防護C-906
6
污漬
飲料類(lèi)污漬滲入
清洗-去污-清洗-干燥-防護C-900/C-906

2.2人造花崗巖

序號
污漬
推薦藥劑
處置工藝
1
油漬
除油膏C-904
清洗-除污-干燥-防護
2
有機物污染
除污劑C-905
3
金屬
除銹劑C-906
4
微生物污染
弱酸清洗C-900
清洗-火燒-防護
5
墨跡
除污劑C-908
清洗-除污-干燥-防護
6
油漆
油漆溶解清洗劑
7
水漬
C-901水斑凈
清洗-防護
8
煙火的損壞
翻新+深層清洗劑C-911
清洗-翻新-防護
9
風(fēng)化
翻新
翻新-結晶-防護
10
刮傷和缺口
批膠
批膠-結晶-防護

3、大理石病變

病變
原因分析
推薦方法
注意事項
銹斑
自然反應
除銹劑C-906
做好前期安裝防護
開(kāi)采、加工、運輸、安裝、使用等過(guò)程中,不可避免的接觸到鐵制物品
藥劑不得腐蝕石材
做好后期防護
水斑
水泥的成份中含有1%~2%的氫氧化鈉.由于其對水份的吸附性很強,在潮濕的大氣中當環(huán)境溫度高于35度,立刻形成具有腐蝕性的碳酸鈉溶液
清洗
防水
無(wú)縫處理
C-910/911
世界性的難題
白華
(返堿)
強堿性的水泥與大氣中的酸性溶液反應而成。NA2CO3溶液通過(guò)石材的毛孔滲出到石材表面后,立刻與含有碳酸的潮氣進(jìn)行中和反應,生成鹽類(lèi)溶液,溶液中的水份干涸后,就形成鹽類(lèi)結晶
清洗
防護
C-904
干法施工
防水處理
裝修
腐蝕
尚未被碳酸化的石灰溶液滲透到外墻表面,很快和大氣中的二氧化碳反應,生成不易水解的碳酸鈣,成為一層永久性的被覆層
除污劑處理
C-906
專(zhuān)業(yè)人士操作
清洗/樹(shù)脂封閉法
龜裂
石材內部的毛細孔和裂痕所吸收的水份熱脹冷縮所致
光固化處理
專(zhuān)業(yè)人士操作
苔蘚
石材內部水份和有機質(zhì)含量高的部位,它會(huì )導致石材變色
防水C-900
清除-防護
防水并改善原有的排水設施
化學(xué)
腐蝕
工業(yè)廢氣加上汽車(chē)排放的廢氣,使空氣中二氧化硫和三氧化硫的含量陡增的原因。溶于水中形成酸性溶液,可輕易地溶解石材中的碳酸鈣,造成化學(xué)腐蝕
前期防護
后期養護
擬定持續養護計劃并實(shí)施
油墨漬
人為造成
C-908油墨清
專(zhuān)業(yè)人士操作

4、花崗巖

序號
污漬
屬性
推薦處置工藝
1
銹斑
化學(xué)反應
深層除漬C-905
2
油污漬
有機污染
石材強力除油劑C-907
3
機油漬
物化
強力洗石水C-904
4
石華
化學(xué)反應
翻新+C-904+晶硬處理
5
紅酒漬
有機
深層除漬C-905
6
果汁漬
有機
7
青苔/霉變
有機
除污起漬C-900
強力洗石C-904
深層除漬C-905
8
普通污漬
物化
除污起漬C-900
9
水斑
復雜物化反應
花崗巖水斑凈C-911
10
油墨漬
物理
除油膏C-908

常見(jiàn)大理石養護技術(shù)(附件內容)



附件文案內容展示
①項目十表運營(yíng)法
②一圖三表項目管理法
③清潔行業(yè)三個(gè)好的管理方法
④“以克論凈、深度保潔”制度管理體系
⑤常見(jiàn)大理石養護及圖片展示
⑥除蟲(chóng)滅鼠專(zhuān)方大全
7幾個(gè)崗位的清潔流程



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