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【教學(xué)版】物業(yè)清潔項目管理實(shí)務(wù)(二)

發(fā)布時(shí)間:2019-12-03 12:11
作者:格瑞戴西



認識誤區:清潔就是做家務(wù)!加上行業(yè)門(mén)檻低,直接導致行業(yè)“經(jīng)濟弱勢”的發(fā)生。

①我們很多的業(yè)主單位是物業(yè)公司,物業(yè)公司也需要盈利,在外包保潔業(yè)務(wù)時(shí)精打細算,很多項目變成“雞肋”;

②為了防止清潔供應商“崗位優(yōu)化”,業(yè)主單位想出了控制人員數量的方法,雖然有一定效果同時(shí)也有局限,忽視了科技、創(chuàng )新對衛生品質(zhì)帶來(lái)的飛躍;

③一直以來(lái)保潔員的工資都是當地最低工資,但是每天還必須和臟亂差打交道;

④政策不斷在向行業(yè)傾斜,依然杯水車(chē)薪;

⑤因為起點(diǎn)低,屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),是社會(huì )剛需,恰恰又是弱勢行業(yè)。



有這樣一個(gè)事實(shí):在清潔環(huán)衛企業(yè)里的人員年齡結構組成特點(diǎn)是90后辦公室做行政、80后做管理、70、60后做一線(xiàn),一線(xiàn)員工在企業(yè)里占90%以上。國家重視環(huán)衛行業(yè),把從業(yè)者美其名曰“城市美容師”,環(huán)境衛生被列為人類(lèi)生存、發(fā)展的剛需,所以說(shuō)我們的行業(yè)是一幫“夕陽(yáng)人”在做“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”;

不可回避的是領(lǐng)取城市最低工資的大多數都是清潔工人,“經(jīng)濟弱勢”使我們在社會(huì )活動(dòng)中很難獲得“地位”;

從來(lái)沒(méi)有一個(gè)以勞動(dòng)人數湊起來(lái)的企業(yè)能獲得高利潤,人工成本大,相應的不可抗拒的勞動(dòng)風(fēng)險更大,號稱(chēng)幾個(gè)億的效益所產(chǎn)生的利潤都被龐大的人群消化了;

當大家都認為清潔環(huán)衛行業(yè)是一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)的時(shí)候,它面臨的殘酷競爭就來(lái)了!



以室內清潔為主的物業(yè)清潔所涵蓋的范圍很廣:只要隸屬于環(huán)境衛生范疇的都可納入物業(yè)清潔類(lèi);

①物業(yè)清潔常認為就是開(kāi)荒及日常保潔;

②高空外墻清洗是建筑外部清潔的代表,需要有資質(zhì)和專(zhuān)業(yè)高空作業(yè)的技能的專(zhuān)業(yè)技工;

③石材地板養護在物業(yè)清潔屬于一個(gè)技術(shù)活,故而相對利潤較高;

④很多看似和清潔無(wú)關(guān)的專(zhuān)項服務(wù)都被納入物業(yè)清潔范疇,需要專(zhuān)業(yè)人士操作施工。



物業(yè)清潔分類(lèi)較多,編者根據建筑物功能簡(jiǎn)單的分為四種



將上述四分類(lèi)細化描述



直述內容



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在人們的心中一直認為,清潔不就是做家務(wù)嗎?試問(wèn)誰(shuí)不會(huì )做家務(wù)?

其實(shí)不然,清潔行業(yè)涉及太廣,大家總是認為清潔就是掃地而已,其實(shí)就是我們常說(shuō)的日常保潔,殊不知專(zhuān)項清潔諸如高空外墻清洗、室內空氣凈化、地板養護等都是技術(shù)性非常強、要求很高的活;

在行業(yè)里沉淀了20年發(fā)現,接觸的越多、遇到的問(wèn)題的越多,越來(lái)越發(fā)現自己的清潔技術(shù)越來(lái)越不夠,才發(fā)現清潔技術(shù)的博大精深的。



洗地機、晶面機及拋光機等操作養護技巧大同小異,在操作使用中有很多不好的習慣值得大家注意:

①操作。不檢查漏電、治理加水、不注意保護電源線(xiàn)等是常見(jiàn)的不當行為;

②注意防電擊,很多公司為了節約成本,電源開(kāi)關(guān)、手柄壞了,不愿意更換——安全隱患;

③操作工不認真,收工后不愿意拆卸針盤(pán)、針座,直接直立放置,這樣不僅會(huì )造成針盤(pán)、針座損壞,更有可能會(huì )在地板上留下不可逆轉的痕跡,造成更大的養護隱患。



注意紅色提示



注意紅色提示



注意紅色提示



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按照清潔劑性質(zhì)分類(lèi)



清潔劑作用及可能造成的損害



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口訣化管理在清潔行業(yè)里適用,使規范、標準變得容易落地;


在行業(yè)里常見(jiàn)方式是用表格,留下管理痕跡,“痕跡管理法”操作簡(jiǎn)單、一目了然,尚可追蹤;

作業(yè)車(chē)使用是高端物業(yè)清潔的標配;

高檔辦公及高端別墅清潔作業(yè),清潔物件多、清潔保養要求高,價(jià)值昂貴,除操作技術(shù)外對作業(yè)工具、材料都有很高的要求,作業(yè)車(chē)極好地滿(mǎn)足了一線(xiàn)作業(yè)條件;

五區擺放口訣加上作業(yè)配置清單利于作業(yè)人員操作、便于管理,使我們的清潔顯得專(zhuān)業(yè),也利于彰顯企業(yè)品牌。


清潔“停業(yè)檢查和工具材料停業(yè)歸庫管理”是清潔管理中容易被忽視,恰恰又很重要的一項工作;

我們把歸庫管理歸納為四種,

一般清潔項目都有清潔部,條件好的還配有清潔倉庫,清潔工具材料“庫式管理”最為常見(jiàn);

“移動(dòng)式管理”適合作業(yè)面積廣,領(lǐng)導、客戶(hù)參觀(guān)考察頻繁的項目;

“半固定式管理”適合于清潔要求高,而作業(yè)區位緊張的項目;

“隨機式管理”比較少見(jiàn)。



“簡(jiǎn)易管理”相對成本低,也能達到管理效果,建議使用。


你的服裝就是你——清潔行業(yè)的服裝,首先是一個(gè)職業(yè)或企業(yè)的形象體現,同時(shí)還有安全防護做用,如環(huán)衛工人服裝上的反光帶;

每個(gè)職業(yè)的服裝都有職業(yè)代表性的元素在里面。

在國內清潔工人大多數都是年齡偏長(cháng),屬于羸弱之輩。沒(méi)辦法,這是國情所致,享有“城市美容師”的榮譽(yù),拿著(zhù)當地的最低工資,目前依然有很多人對行業(yè)從業(yè)者不尊重,不能怪他們,究其原因是因我們在社會(huì )上的“經(jīng)濟弱勢”造成的;

我們依然穿著(zhù)代表我們身份的服裝,保持著(zhù)難得的樸素、真誠和善良,做著(zhù)別人眼里的“臟、亂、差”工作。


物業(yè)服務(wù)范圍最通俗的分類(lèi)為工程維修、秩序維護、客戶(hù)服務(wù)、保潔及園林綠化,通過(guò)著(zhù)裝識別一目了然。

個(gè)人形象就是公司形象——勞動(dòng)密集型清潔行業(yè)一線(xiàn)年長(cháng)者多,幾十人的項目還好,當項目規模有幾百人的時(shí)候,甚至連本公司的現場(chǎng)管理者都無(wú)法認全,何況其他人呢!

在清潔公司企業(yè)文化里,那些僅僅存在于公司宣傳彩頁(yè)或公司文化墻上的“文化”不為人知,那么外界對企業(yè)最直觀(guān)的感受則來(lái)至于帶有公司文化特征的服裝了。

服裝的色彩、款式,包括員工的精神狀態(tài)、服裝的美觀(guān)舒適度等都是體現公司文化的最直接方式;

再者,我們不可能叫出每位職工的名字,但是他(她)的服裝及形象就是公司的形象。


編者在清潔9S管理中提出了smile管理,清潔行業(yè)也是服務(wù)行業(yè),不過(guò)行業(yè)的禮儀管理不同于其他行業(yè),也沒(méi)某些服務(wù)行業(yè)的“大聲吆喝式”語(yǔ)言服務(wù)那樣夸張。所以對清潔工的禮節培訓不能拿對空姐、酒店服務(wù)員的那種培訓來(lái)訓練。

①問(wèn)好。遇到客戶(hù)、業(yè)主領(lǐng)導及公司領(lǐng)導,在掌握好語(yǔ)音、距離后,停下手里的活直接開(kāi)口“XX,你好!”即可,簡(jiǎn)單適用;

②打擾。遇到需要旁人提供方便時(shí),直接開(kāi)口“不好意思,打攪一下”;

③應答。遇到別人需要我們提供幫助時(shí)“好的,馬上就來(lái)”,需要注意的是:能幫則幫,不能陽(yáng)奉陰違,扭頭就走;

④無(wú)聲禮節。很直接的方式,如我們軍隊里的隊列訓練,在需要打招呼時(shí),做一個(gè)“后退稍息”的動(dòng)作,傳達的就是一種無(wú)言的招呼。


①管理是為了實(shí)現某種目的而進(jìn)行的決策、計劃、組織、指導、實(shí)施、控制的過(guò)程。管理的目的是效率和效益。管理的核心是人。管理的本質(zhì)是協(xié)調,協(xié)調的中心是人。包括企業(yè)管理的10個(gè)方面(計劃、組織、物資、質(zhì)量、成本、財務(wù)、人事、營(yíng)銷(xiāo)、團隊及文化管理);

②在清潔項目運營(yíng)中我們簡(jiǎn)化為“為實(shí)現既定目標通過(guò)計劃把所有的經(jīng)濟管理行為有效的組織起來(lái)”,稱(chēng)之為“計劃、組織、實(shí)施、控制和評估”管理活動(dòng)。

③其中實(shí)施和控制包括了指導、物資、質(zhì)量、成本、財務(wù)及人事等幾個(gè)方面的管理活動(dòng);


行業(yè)里多年的體驗編者把清潔項目管理整理出一套方法:

清潔項目運營(yíng)就是做好項目上“人、材、財、物、方法、安全、培訓和總體環(huán)境”8方面的管控,以此為核心,在運營(yíng)初期合理使用“項目運營(yíng)十表法”,項目經(jīng)理在具體運營(yíng)過(guò)程中使用“一圖三表法”,形成獨立的適合該項目的運作體系,在體系下使大家自覺(jué)執行,管理中本著(zhù)“平等、相容、互利”的原則開(kāi)心溝通,這樣就會(huì )在項目上產(chǎn)生良好的化學(xué)反應;

8控法則、運營(yíng)十表法及一圖三表法在后面有專(zhuān)門(mén)介紹;

最終是目標就是“職工職業(yè)化、企業(yè)自動(dòng)化”。



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