物業(yè)外包保潔工作后，如何實(shí)行監管？

隨著(zhù)社會(huì )分工的精細化，越來(lái)越多的物業(yè)管理專(zhuān)項業(yè)務(wù)被分包出去，其中尤以保潔綠化為甚，絕大多數物業(yè)公司的保潔綠化業(yè)務(wù)都由專(zhuān)業(yè)的保潔綠化公司承擔了，外包方工作的有效監管，成了物業(yè)公司管理的難點(diǎn)。

一、管理人員的專(zhuān)業(yè)度和責任心不能滿(mǎn)足監管要求。

由于業(yè)務(wù)外包后，管理人員心理上理所當然的以為這事你保潔公司要自己做好，我每天忙的事情很多，保潔的事就別再煩我了，因此很容易就放松了對保潔服務(wù)的監督，任由保潔公司自由發(fā)揮，同時(shí)在保潔管理的專(zhuān)業(yè)技能上也失去關(guān)注學(xué)習的動(dòng)力，無(wú)法對保潔公司進(jìn)行科學(xué)監管，提出合理要求。

二、點(diǎn)人頭管理降低了保潔公司創(chuàng )新方法提高效率的動(dòng)力。

很多物業(yè)公司在進(jìn)行保潔分包招投標時(shí)采用的是人均費用的算法，即人均單價(jià)包干，在監管中注重人員是否配齊，忽視了人員的作業(yè)流程和工作效率，保潔公司反正按人頭算錢(qián)，就算我做的再好，人頭不夠還是會(huì )被扣錢(qián)，因此，現場(chǎng)管理簡(jiǎn)單化、應急化，平時(shí)保潔工忙著(zhù)撿廢品換錢(qián)，或者到業(yè)主家接私活，有人檢查或者突發(fā)保潔狀況，就應急處理下，日常保潔問(wèn)題日積月累，積重難返。

要改變這種現狀，物業(yè)公司就要調整監管思路，從保潔計劃管理、保潔效率管理、保潔標準管理三方面入手，實(shí)現和保潔公司的共贏(yíng)。

保潔計劃管理

項目的保潔計劃，主要是按照時(shí)間周期來(lái)制定的。長(cháng)周期的一般半年或一年以上一次，如外墻清洗、吊飾燈拆洗等；中周期的一般三個(gè)月到半年一次，如管道井、窨井、化糞池清理等；短周期的一般一周到一個(gè)月左右一次，如屋面、衛生死角等；快周期的一般一天或一周數次。

年度保潔計劃，對中、長(cháng)周期的保潔工作進(jìn)行安排，確定工作項、工作時(shí)間、人員安排、驗收標準、驗收人員及記錄表單、圖片等。

月度保潔計劃，對年度保潔計劃進(jìn)行具體的落實(shí)，因應情況變化適時(shí)調整，年度保潔計劃偏規劃性質(zhì)，月度保潔計劃重實(shí)操，有排班計劃和應急預案。

周、日保潔計劃，對具體的保潔工作進(jìn)行安排布置，要求有明確的職責及分工、責任區域劃分、保潔排班及作業(yè)時(shí)間、物料進(jìn)出倉、作業(yè)規范及標準、考勤及替班記錄、檢查及考核記錄，確保工作內容的實(shí)施和標準的達成。

保潔計劃是保潔工作質(zhì)量的基礎。

保潔效率管理

由于各種原因，從事物業(yè)項目保潔工作的人員普遍生活較為拮據、文化程度低、管理難度大，不少保潔工的成就感不是保潔工作做得多好，而是每天收了多少紙皮、撿了多少礦泉水瓶，因此，經(jīng)常會(huì )看到這樣的景象，保潔人員停下手中的工作翻檢垃圾桶、搜集紙皮、泡沫箱，把收集的廢品偷偷藏著(zhù)，伺機帶出小區，對于保潔工而言，每天撿廢品的收入哪怕微不足道，帶給他們的愉悅感甚至超過(guò)了每月領(lǐng)工資的時(shí)候。

而保潔公司增加利潤的渠道是偷人頭 ，因此也把工作重心放在如何和項目管理人員做好關(guān)系上，對保潔人員的工作效率疏于管理，導致惡性循環(huán)。

項目保潔管理要從工時(shí)考核和機械化操作入手，督促保潔公司提高工作效率。

通過(guò)定崗、定時(shí)、定量，考察每個(gè)保潔員的作業(yè)效率，根據不同人員的作業(yè)效率，科學(xué)安排工作量，根據工作量，合理拉開(kāi)薪資差距，對于通過(guò)提高工作效率降低的成本，適當讓渡給保潔公司，讓保潔公司有足夠的改進(jìn)動(dòng)力，這樣，項目上提升了保潔形象，保潔公司增加了效益，達到雙贏(yíng)的效果。

隨著(zhù)機械化程度越來(lái)越高，保潔設備租賃業(yè)務(wù)也逐漸興起，物業(yè)公司采用租賃設備交由保潔公司操作的方式進(jìn)行保潔作業(yè)，可以盡可能的提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。也可以由保潔公司提供設備，在本區工作量不飽和時(shí)進(jìn)行周邊跨區聯(lián)動(dòng)作業(yè)，費用共同分攤，既提高了設備使用率，又降低了成本，一箭雙雕。

通過(guò)信息化、機械化、集約化管理，擯棄簡(jiǎn)單的點(diǎn)人頭管理，利好各方，實(shí)現各方利益最大化。

保潔標準管理

保潔保準有操作標準、檢查標準和考核標準。

操作標準又包含工具使用標準、化學(xué)品使用標準、標識使用標準、作業(yè)流程標準等。這些應該要求保潔公司進(jìn)場(chǎng)一至三個(gè)月內提供，物業(yè)公司的監管人員要進(jìn)行常識培訓，工具、化學(xué)品使用不當，會(huì )對設備設施造成破壞。比如：用鋼絲球清潔電梯轎廂不銹鋼面的頑固污漬、用草酸清洗大理石等，很多保潔損傷，都是由于操作不當造成的不可逆破壞。

檢查標準是保潔工作品質(zhì)保障的核心。檢查標準根據保潔環(huán)境、保潔材質(zhì)、保潔頻次等不同制訂相應的標準。比如：戶(hù)外區域積塵一般以目視為標準，戶(hù)內則紙檢為標準。檢查標準是否合理，直接影響客戶(hù)的感官體驗，過(guò)于苛刻，成本難支持，過(guò)于寬松，效果難達成。

通常的說(shuō)，在業(yè)主經(jīng)常經(jīng)過(guò)和接觸的地方，標準適當提高，業(yè)主不常關(guān)注的地方，標準可以適當降低。

考核標準則是確保結果符合要求的手段?？己藰藴实脑O定應當力求科學(xué)合理，比如：煙蒂留滯時(shí)間不得超過(guò)2個(gè)小時(shí)，這樣的條款看似可行，卻會(huì )出現一種情況，有的檢查人員發(fā)現煙蒂后蹲守兩個(gè)小時(shí)，就為了最后是否在考核時(shí)間內被清理，結果浪費了時(shí)間，效果又沒(méi)達成。

如果設置成單位面積或者區域內煙蒂不得超過(guò)多少個(gè)，既保證了煙蒂在檢查人員第一時(shí)間通知到位后馬上清理，又保證了整體的品質(zhì)效果。

項目保潔管理，要擺脫傳統人海戰術(shù)的思維，通過(guò)科學(xué)的計劃管理，高效的作業(yè)設計，合理的標準制定，實(shí)現成本最優(yōu)化，效果最佳化。

保潔工作的監管不是某個(gè)主管的事，而是所有項目員工的事，把檢查標準宣貫給每位員工，把補位意識要求到每位員工，全員監督，全程管理，就一定能把外包保潔管好。