【物業(yè)知識】物業(yè)管理用房

物業(yè)服務(wù)用房不僅包括著(zhù)“必要的物業(yè)管理用房”，而且還包含著(zhù)共用設備用房以及物業(yè)服務(wù)值班用房。必要的物業(yè)辦公用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理處的形式進(jìn)行具體物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)所必需的辦公室，以及業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )所必需的辦公室。

　　物業(yè)管理用房是指專(zhuān)門(mén)供物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)使用的建筑。必要的物業(yè)管理用房是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)的前提與必要物質(zhì)條件。物業(yè)區域內已建成的項目中如果缺乏物業(yè)管理用房，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就可能無(wú)法順利開(kāi)展物業(yè)服務(wù)。因此，《物業(yè)管理條例》第三十條規定：“建設單位應當按照規定在物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)管理用房?！边@就從行政法規的層面明確了建設單位負有配置必要物業(yè)管理用房的義務(wù)。

　　必要的物業(yè)管理用房具體包括必要的物業(yè)管理辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房、物業(yè)維修用房以及保安人員的部分集體宿舍等。其中必要的物業(yè)辦公用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理處的形式進(jìn)行具體物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)所必需的辦公室，以及業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )所必需的辦公室。建設單位按照規定所配置必要的物業(yè)管理用房必須是符合《房產(chǎn)測量規范》（中華人民共和國國家標準）標準的，能夠計算為房屋建筑面積的，具備有上蓋、結構牢固、層高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。建設單位提供的房屋如果屬于不能計算房屋建筑面積的，如架空層、轉換層等，或者屬于臨時(shí)性建筑的非永久性建筑均屬不符合必要的物業(yè)管理用房的規定范疇。

　　目前國家沒(méi)有關(guān)于配置物業(yè)管理用房的統一標準，但是各地方在地方法規或政策上都相應地作出了具體配置物業(yè)管理用房標準的規定。

　　如《陜西省物業(yè)管理條例》第五十四條：“新建物業(yè)管理區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業(yè)管理用房：（一）物業(yè)建筑面積三十萬(wàn)平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的3‰提供，但最低不得少于一百平方米；（二）物業(yè)建筑面積超過(guò)三十萬(wàn)平方米的，除按照三十萬(wàn)平方米的3‰提供外，超過(guò)部分按1‰的標準提供；（三）具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的50％。業(yè)主委員會(huì )的辦公用房從物業(yè)管理用房中調劑，建筑面積不少于三十平方米。物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權登記，建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會(huì )不得將物業(yè)服務(wù)用房轉讓或者改作他用?！?/span>

　　廈門(mén)規定按照最少不低于30平方米、最多不超過(guò)200平方米的建筑面積提供；《海南省物業(yè)管理條例》則規定按照總建筑面積的1.5％比例提供。

　　《成都市物業(yè)管理用房規劃建設管理若干規定（試行）》（“成規管〔2004〕141號”文件）對于物業(yè)管理用房的規定更加具體、合理：“物業(yè)管理用房包括物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房、業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)用房等”，“市規劃局應在規劃設計條件中明確物業(yè)管理用房的相關(guān)規劃管理要求?！薄胺残陆ㄗ≌^（含組團）以及十層（含十層）以上的高層樓宇項目，應按以下標準配建相應物業(yè)管理用房：總建筑面積在10萬(wàn)平方米以下的項目，比例按4‰配置，但面積最小不得低于

　　平方米；總建筑面積在10萬(wàn)平方米以上的、30萬(wàn)平方米以下的項目，比例按3‰配置，但面積最小不低于400平方米；總建筑面積在30萬(wàn)平方米以上的項目，比例按2‰配置，但面積最小不低于900平方米?！?/span>

　　修訂后的《廣東省物業(yè)管理條例》第三十八條：“建設單位應當按照不少于物業(yè)管理區域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區域內配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于五十平方米，最高不超過(guò)三百平方米；分期開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)，建設單位應當在先期開(kāi)發(fā)的區域按照不少于先期開(kāi)發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房?！痹摋l例第四十條同時(shí)規定，建設單位在交付物業(yè)前，應當對物業(yè)服務(wù)用房、共用場(chǎng)地、共用設施設備配置獨立的水電氣計量器具。

　　另外，還應該注意在《中華人民共和國物權法》第七十三條中所提出的是“物業(yè)服務(wù)用房”而非“必要的物業(yè)管理用房”，這兩者是有所區別的。物業(yè)服務(wù)用房不僅包括著(zhù)“必要的物業(yè)管理用房”，而且還包含著(zhù)共用設備用房以及物業(yè)服務(wù)值班用房。既然作為必要的物業(yè)管理用房，那么就意味著(zhù)這個(gè)標準應該只是最低、最少的要求，沒(méi)有必要規定最高要求。超過(guò)最低、最少的物業(yè)管理用房可以理解為開(kāi)發(fā)建設單位按照《中華人民共和國合同法》以及《中華人民共和國城市房產(chǎn)管理法》的法律規定所給予全體業(yè)主的贈與性行為。理所當然，這種贈與性的物業(yè)管理用房對于全體業(yè)主來(lái)說(shuō)應該是多多益善。所以，《廣東省物業(yè)管理條例》第三十八條所規定的最高不超過(guò)三百平方米的標準有不合理、不公平之嫌。

　　修訂后的《廣東省物業(yè)管理條例》第三十八條規定，業(yè)主委員會(huì )辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過(guò)六十平方米。同樣，這里的最高不超過(guò)六十平方米也是不合理、不公平的。

　　目前，國家雖然沒(méi)有明確規定物業(yè)管理用房是否無(wú)償或有償提供，但是一些地方性法規中已經(jīng)作出規定，如《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》第五十二條：“建設單位應當在物業(yè)管理區域內無(wú)償提供物業(yè)服務(wù)用房，包括物業(yè)服務(wù)設備用房、物業(yè)服務(wù)辦公用房和業(yè)主委員會(huì )辦公用房?！币虼?，各地最好在法規中明確規定物業(yè)管理用房和物業(yè)服務(wù)用房由建設單位無(wú)償提供，以免發(fā)生不必要的糾紛。

　　對于物業(yè)服務(wù)用房的產(chǎn)權，《中華人民共和國物權法》第七十三條規定：“建筑區劃內的……物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！蓖瑫r(shí)《物業(yè)管理條例》第三十八條也規定：“物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主?！?/span>

　　《物業(yè)管理條例》第六十四條規定：“違反本條例的規定，建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款?！边@其中“責令限期改正”屬于行政處罰中的行為罰，意味著(zhù)沒(méi)有按照規定提供必要的物業(yè)管理用房的，建設單位應該改正其違法行為按照規定提供。而改正意味著(zhù)對于建設單位已經(jīng)全部出售的物業(yè)房屋，建設單位可以通過(guò)從購房者處回購物業(yè)房屋的方式補齊所不足的必要的物業(yè)管理用房，或者強制建設單位支付購買(mǎi)必要的物業(yè)管理用房的資金。而其中“給予警告”屬于行政處罰中以示警戒的聲譽(yù)罰或申誡罰?！疤?0萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款”則屬于明文規定罰款固定數值的財產(chǎn)罰。

　　此外《中華人民共和國行政處罰法》第十一條：“地方性法規可以設定除限制人身自由、吊銷(xiāo)企業(yè)營(yíng)業(yè)執照以外的行政處罰。法律、行政法規對違法行為已經(jīng)作出行政處罰規定，地方性法規需要作出具體規定的，必須在法律、行政法規規定的給予行政處罰的行為、種類(lèi)和幅度的范圍內規定?！?/span>

　　對于物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記中如何處理的問(wèn)題，為了遵循《中華人民共和國物權法》第七十二條所規定“業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓”的立法精神，保障物業(yè)服務(wù)用房不被單獨轉讓、交易、流通、抵押，保障業(yè)主共有部分的共有所有權不被非法侵害，建設部2008年2月15日頒布、7月1日起施行的《房屋登記辦法》第三十一條規定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請房屋所有權初始登記時(shí)，應當對建筑區劃內依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權屬證書(shū)?！毙抻喓蟮摹稄V東省物業(yè)管理條例》第三十九條也規定：“縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當在辦理所有權初始登記時(shí)，在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號以及物業(yè)的其他共有部分。業(yè)主有權查詢(xún)?！边@就充分表明物業(yè)服務(wù)用房在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記中可以在房屋總登記薄上記載，但不可以獨立辦理頒發(fā)房屋產(chǎn)權證書(shū)。該條例還規定，縣級以上人民政府城鄉規劃行政主管部門(mén)應當在審批建設工程規劃許可證時(shí)，按前條規定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。建設單位應當在商品房