保潔作業(yè)安全操作作業(yè)指導書(shū)

1、總體策劃。在當地進(jìn)行市場(chǎng)調查，研讀發(fā)展商提供的項目可行性報告、規劃意圖和設計方案等資料，在上述基礎上，協(xié)助進(jìn)行物業(yè)管理的坐標定位、總體設計以及宣傳策劃。

2、優(yōu)化設計。通過(guò)審閱全部施工圖紙和現場(chǎng)考察，就整個(gè)工程提出完善和優(yōu)化設計的具體意見(jiàn)，重點(diǎn)涉及：

（1）建筑空間的有效利用（主要從增加銷(xiāo)售面積上考慮）；

（2）建筑材料的選用（主要從物美價(jià)廉上綜合考慮）；

（3）各類(lèi)設備的比較選型（主要從性?xún)r(jià)比和可靠性上考慮）；

（4）給排水和中水系統的功效（主要從保證正常運行上考慮）；

（5）供配電系統的科學(xué)設計（主要從日后運行的經(jīng)濟性上考慮）；

（6）暖通系統的合理控制（主要從日后運行的經(jīng)濟性上考慮）；

（7）消防系統的設計布局（主要從滿(mǎn)足規范要求上考慮）；

（8）智能化系統的系統優(yōu)化（主要從性?xún)r(jià)比和可靠性上考慮）；

（9）電梯的安裝、維修、保養（主要從性?xún)r(jià)比和可靠性上考慮）；

（10）會(huì )所的功能劃定（主要從爭取實(shí)現收支平衡上考慮）。

3、設計階段的物業(yè)管理。配合施工進(jìn)程，對開(kāi)發(fā)建設中影響日后物業(yè)管理的其他輔助事項預先進(jìn)行評價(jià)，及時(shí)提出具體的可行性建議——

（1）建筑本體各個(gè)層面是否預留物業(yè)管理作業(yè)接口；

（2）設備機房的環(huán)境、通風(fēng)和安全裝置是否滿(mǎn)足運行需求；

（3）能耗的計量方式是否有利于日常管理；

（4）公用部位照明是否能夠有效控制；

（5）戶(hù)外空調機位和冷凝水排放處理是否合適；

（6）～（30）略。

4、設計變更、工程分包與物料采購。在物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中，指派專(zhuān)業(yè)人員與發(fā)展商的相關(guān)部門(mén)建立熱線(xiàn)聯(lián)系，應邀協(xié)助進(jìn)行設計變更、工程分包、物料采購等事項的評審和論證。

5、推介新產(chǎn)品。隨時(shí)向發(fā)展商介紹、推薦更先進(jìn)、更實(shí)用、更經(jīng)濟且有條件在本項目替代采用的新技術(shù)、新材料、新設備。

6、物業(yè)銷(xiāo)售。積極協(xié)助發(fā)展商的樓宇銷(xiāo)售工作，贏(yíng)得客戶(hù)：

（1）協(xié)助發(fā)展商制訂符合其經(jīng)營(yíng)戰略和政府收費規定的物業(yè)服務(wù)收費標準并向客戶(hù)明示；

（2）對銷(xiāo)售人員進(jìn)行物業(yè)管理法規和其他相關(guān)知識的培訓；

（3）指導售樓處、樣板房的物業(yè)管理；

（4）～（9）略。

7、設備。配合發(fā)展商（物業(yè)管理商）參與主要設備的安裝調試，幫助指導相關(guān)人員全面了解、掌握設備的結構、性能和技術(shù)參數，為日后運行操作和維修保養奠定基礎。

8、標識設計。按照小區（大廈）的總體建筑風(fēng)格和當地文化特點(diǎn)，提供公眾警示、區域指引等物業(yè)管理標識的設計方案：

（1）文案設計；

（2）圖形設計；

（3）平面設計。

9、接管驗收。配合發(fā)展商（物業(yè)管理商）進(jìn)行樓宇驗收接管工作：

（1）提供驗收規范程序；

（2）提供驗收組織方案和驗收記錄等文書(shū)樣本；

（3）提出工程缺陷、設備缺陷的整改意見(jiàn)；

（4）～（7）略。

10、組建物業(yè)公司。綜合服務(wù)范圍、服務(wù)項目、服務(wù)深度等因素，協(xié)助發(fā)展商（物業(yè)管理商）組建或選聘物業(yè)管理公司；并為發(fā)展商組建物業(yè)管理公司提供設立登記、稅務(wù)登記、資質(zhì)申報的咨詢(xún)服務(wù)。

（1）協(xié)助擬訂管理架構、崗位設置、人員定編配備方案；

（2）提供員工手冊和人事管理制度示范文本，指導并協(xié)助編制員工手冊及人事工作相關(guān)制度；

（3）～（8）略。

11、員工培訓。協(xié)助發(fā)展商（物業(yè)管理商）開(kāi)展員工培訓工作，提高物業(yè)管理企業(yè)隊伍的基本素質(zhì)：

（1）～（6）略。

12、物業(yè)服務(wù)收費。協(xié)助發(fā)展商（物業(yè)管理商）分項測算物業(yè)管理成本，并向政府物價(jià)主管部門(mén)申報收費標準、申請收費許可：

（1）～（9）略。

13、業(yè)主入住。協(xié)助發(fā)展商（物業(yè)管理商）安排和組織入住工作：

（1）協(xié)助編制業(yè)主入住方案；

（2）協(xié)助安排業(yè)主入住流程；

（3）協(xié)助擬訂業(yè)主入住相關(guān)文件，如《服務(wù)指南》、《裝修管理規定》等；

（4）協(xié)助組織業(yè)主入住儀式；

（5）協(xié)助解答業(yè)主的有關(guān)咨詢(xún)或質(zhì)詢(xún)。

14、環(huán)境體系認證。應約指導配合發(fā)展商（物業(yè)管理商）開(kāi)展ISO14000國際環(huán)境管理體系的認證：

（1）～（5）略。

15、質(zhì)量體系認證。以藍鉆物業(yè)公司的程序文件為藍本，協(xié)助發(fā)展商（物業(yè)管理商）制訂符合ISO9000標準和本物業(yè)的實(shí)際情況的物業(yè)管理運行體系文件，并指導實(shí)施：

（1）機電作業(yè)指導書(shū)，包括供配電、給排水、智能化、電梯、暖通、消防等系統核心設備的運行操作規程和設備與管線(xiàn)等子系統的等級管理及其維修保養標準、程序；

（2）保安作業(yè)指導書(shū)，包括中央監控室、大堂、出入口、停車(chē)場(chǎng)等各個(gè)執守崗位的保安工作規范、流程、標準；

（3）應急處理預案，包括《火警火災處理預案》、《突發(fā)問(wèn)題處理預案》、《設備突發(fā)故障處理預案》、《自然災害處理預案》等；

（4）～（10）略。

16、提升與改進(jìn)。物業(yè)管理全面啟動(dòng)運行一定時(shí)間后，在認真檢查、評估管理服務(wù)工作質(zhì)效的基礎上，提出持續改進(jìn)、穩步升級的措施或方案：

（1）進(jìn)一步提升管理服務(wù)水平的主要措施；

（2）進(jìn)一步提高員工隊伍素質(zhì)的具體手段；

（3）～（8）略。

17、檔案資料。協(xié)助發(fā)展商（物業(yè)管理商）建立健全物業(yè)管理基礎資料，指導辦公文書(shū)、竣工文件、設備臺賬、客戶(hù)資料4個(gè)系列檔案的規范管理和動(dòng)態(tài)管理。

18、物料采購。協(xié)助發(fā)展商（物業(yè)管理商）做好對外分包、物料采購工作，借鑒藍鉆物業(yè)物業(yè)公司“三家比價(jià)、兩級評審”的管理辦法，通過(guò)制度對大宗支出實(shí)行有序、有效的控制。

19、迎檢創(chuàng )優(yōu)。協(xié)助發(fā)展商（物業(yè)管理商）開(kāi)展優(yōu)秀小區（大廈）創(chuàng )建活動(dòng)，為軟件、硬件的達標提供具體操作指導，為申報、迎檢提供有力的公關(guān)支持。

20、理財管理。協(xié)助發(fā)展商（物業(yè)管理商）建立健全物業(yè)管理財務(wù)制度、核算體系，進(jìn)行成本預測、控制和分析，努力提高經(jīng)濟效益：

（1）從政策上尋求開(kāi)源節流的渠道；

（2）從技術(shù)上開(kāi)辟節能降耗的空間；

（3）從管理上挖掘增收節支的潛力。

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