清潔管理

保潔設備、設施：

分類(lèi)環(huán)衛車(chē)（船、站），衛生保潔機械、衛生保潔工具及用品，衛生保潔材料，便民設施。

保潔設備、設施的操作保養。

保潔材料：

按酸堿性分類(lèi)：酸性清潔劑、堿性清潔劑、養護液、蠟劑以及其他。

按使用部位分類(lèi)：地板洗滌劑、地毯洗滌劑、家具洗滌劑、玻璃洗滌劑、器皿洗滌劑、裝飾物洗滌劑、衛生設施洗滌劑、排水管道洗滌劑、除銹劑、建筑物用洗滌劑等。

在選用保潔劑時(shí)注意事項：一定要詳細閱讀產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)，并注意其酸堿性。

室內、外場(chǎng)所保潔：

室內保潔場(chǎng)所是：辦公樓層，住宅、公寓樓層，樓道，地下室、天臺、房屋天面、雨篷，值班室、崗亭，大堂，公用衛生間，樓層通道地面。

室外保潔場(chǎng)所是：游樂(lè )場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、雕塑裝飾物、宣傳欄、標識宣傳牌、噴水池、室外地面、地下雨水管井、污水管井疏通以及垃圾中轉站、化糞池、垃圾池（箱）

各保潔場(chǎng)所保潔具體操作計劃

【案例】

【案情介紹】

外墻清洗操作不當引起投訴

某物業(yè)管理公司與一家清潔公司簽訂外墻清洗協(xié)議，于是清潔公司開(kāi)始對商住樓的外墻進(jìn)行清洗。清潔公司為了不影響商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，首先清洗了1?4樓的商場(chǎng)，然后清洗上層的住宅。然而事與愿違，商場(chǎng)用戶(hù)不斷投訴，稱(chēng)清潔公司清潔時(shí)的滴水又把商場(chǎng)外墻污染了，而且下飄的水滴影響了商場(chǎng)生意。

不久，物業(yè)管理公司又接到住宅區居民的投訴。一名王先生在電話(huà)投訴中說(shuō)，清洗外墻的人竟然跑到他家陽(yáng)臺上擅自接水，把陽(yáng)臺弄得全是泥腳印。

清洗的第三天，商住樓綠化保養商也向物業(yè)管理公司投訴，樓下成片的馬尼拉草坪草莖干癟枯萎，受損面積正在隨著(zhù)外墻清洗部位的延伸而擴大，估計是外墻清洗使用的清潔劑造成的。物業(yè)管理公司調査發(fā)現，外墻清洗人員果然是用了酸性超標的清潔劑。

投訴發(fā)生后，物業(yè)管理公司與清潔公司首先對清洗的程序和人力搭配進(jìn)行了調整。清洗的程序自上而下進(jìn)行；商場(chǎng)正門(mén)上方住宅及商場(chǎng)外圍的清洗，安排在商場(chǎng)開(kāi)門(mén)前或關(guān)門(mén)后進(jìn)行。3人組成一個(gè)作業(yè)組，一人負責沖洗，一人負責刮水，一人負責觀(guān)察和協(xié)作。其次，重新更換了含酸性超標的清潔劑。第三，由管理公司負責在商住樓天臺上多接幾條供水管，方便清洗人員接用水。由于物業(yè)管理公司與清潔公司事先訂立的清洗合同中，基本明確了清洗的程序及要求，故由清洗公司作了適當的賠償并道歉。而物業(yè)管理公司也就監管不力、工作不細等問(wèn)題，向受影響的用戶(hù)致歉。通過(guò)此事，物業(yè)管理公司與清潔公司雙方都得到了教訓，并加強了雙方的管理。

【案例點(diǎn)評】

物業(yè)的外墻清洗是非常必要的，通過(guò)清洗能保持建筑物良好的外貌與形象,延長(cháng)外墻裝飾材料的使用壽命。因外墻清洗是一項專(zhuān)業(yè)性較強的保潔工作，物業(yè)管理公司一般會(huì )將清洗工作外包給專(zhuān)業(yè)清潔公司。本案中清洗公司雖是物業(yè)管理公司聘請來(lái)的外來(lái)公司，但在用戶(hù)眼中，它是代表物業(yè)管理公司的，其工作質(zhì)量及人員態(tài)度體現了物業(yè)管理公司的服務(wù)水準。而且每次外墻清洗約需10多天,甚至更長(cháng)時(shí)間，對用戶(hù)的生活、工作影響頗大。所以，物業(yè)管理公司對清洗公司一定要進(jìn)行全方位管理。一是在工作前要審查清洗公司的清洗方案，確定符合物業(yè)實(shí)際的清洗程序和方法，同時(shí)對清洗物料作嚴格的規定和要求；二是對清洗公司工作人員的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度乃至儀容儀表作明確規定，清潔人員必須遵守物業(yè)管理公司的規定，做到優(yōu)質(zhì)服務(wù)、禮貌待客；三是派專(zhuān)人負責監管清潔施工，及時(shí)糾正違章作業(yè)；四是每次清洗后，對清洗質(zhì)量進(jìn)行抽查，確定清洗效果。

綜上所述，物業(yè)管理公司在清洗外墻前如果未檢查清洗方案，在清洗工作中也未做好監督保護措施，就會(huì )導致用戶(hù)的多次投訴。所以，物業(yè)管理公司在外墻清洗時(shí)，應加強執行如何管理好清潔公司外墻清潔質(zhì)量與遵守物業(yè)的有關(guān)規章制度等方面的問(wèn)題，一定要有一個(gè)具體的可操作方案，一方面不僅對外墻清潔公司的行為有約束力，另一方面避免岀現本案中侵擾住戶(hù)的投訴。

【案例】

【案情介紹】

員工違規，公司承擔法律責任

一天，某清潔公司的一名保潔員在公司實(shí)施物業(yè)管理的一棟高級住宅樓清掃樓道時(shí)，發(fā)現了一塊小木板，便順手將木板拋到窗外，正好將樓下路過(guò)的小區業(yè)主王某砸傷，王某為此要求清潔公司賠償他的醫療費用和相關(guān)經(jīng)濟損失。

清潔公司認為：公司曾經(jīng)多次教育員工在工作期間嚴格遵守操作規程，嚴禁高空拋物，且事發(fā)后，清潔公司已將該保潔員辭退，王某的醫療費用應當由王某自己向該名保潔員索賠，與清潔公司無(wú)關(guān)。雙方無(wú)法達成共識，于是，王某將清潔公司告上法庭。

法院經(jīng)審理后認為員工在工作時(shí)間內，從事工作職責范圍內的一切活動(dòng)，無(wú)論該活動(dòng)是否已經(jīng)超出法人規定的行為規范之外，都是法人行為。企業(yè)法人對它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)承擔民事責任。故判決清潔公司對該員工違規操作帶來(lái)的損失承擔賠償責任。

【案例點(diǎn)評】

對于本案例，首先需要弄清楚一個(gè)概念：什么是法人行為？所謂法人行為是指法人的工作人員為了履行其工作職責而實(shí)施的行為。日常所說(shuō)的法人行為，其實(shí)都是通過(guò)法人的法定代表人和其他具體工作人員來(lái)實(shí)施的，法人本身是不能實(shí)施任何行為的。通常有人認為，員工只有在法人許可范圍之內的行為才能被認定為法人行為。但是從嚴格的法律意義上講，員工在工作時(shí)間之內，從事工作職責范圍內的一切活動(dòng)，無(wú)論該活動(dòng)是否已經(jīng)超出了法人行為規范之外，都是法人行為。

我國《民法通則》第四十三條明確指出，法人行為的民事法律責任由法人承擔。因此，確定本案中清潔公司是否需要承擔王某的醫療費用，首先要確定清潔公司的保潔員實(shí)施的行為是否屬于法人行為以及保潔員實(shí)施的行為是否超出了許可范圍。根據法人行為的概念，可以非常容易地得出保潔員的行為屬于法人行為的結論。所以，王某向清潔公司提出的索賠要求是完全合法的。清潔公司應當為自己?jiǎn)T工的行為付出代價(jià)，賠償王某的損失。當然，清潔公司在賠償王某的經(jīng)濟損失后，還可以依據公司的管理制度和相關(guān)法律規定，就該項賠償向該名保潔員予以追償。

本案例中，清潔公司簡(jiǎn)單地辭退有過(guò)錯的保潔員，并聲稱(chēng)保潔員的錯誤由保潔員自己承擔的做法，顯然是錯誤的。正確的做法是，至少應在問(wèn)題解決以后，看其是否符合公司開(kāi)除員工的規定，如符合才能辭退該員工。

需要說(shuō)明的是，法人對其工作人員的超出許可范圍以外的行為只承擔民事法律責任，刑事法律責任將由行為人自負。若工作人員的行為觸犯刑法，其刑事法律責任將由行為人自負。

【相關(guān)鏈接】

《中華人民共和國民法通則》第四十三條規定：“企業(yè)法人對它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承擔民事責任?！?/span>

【實(shí)踐應用】

請選擇相應的保潔劑為大理石清潔。