清潔管理經(jīng)費測算

在對外發(fā)包或清潔公司要接包某一清潔管理項目之前，均應對發(fā)包或待承包項目的管理費用進(jìn)行摸底測算，以便在發(fā)包或承包時(shí)心中有數，定出一個(gè)雙方均可以接受又能保證服務(wù)質(zhì)量的價(jià)格。目前國內尚未有較為科學(xué)、成熟的測算方法，只能根據各地的生活水平、管理檔次及質(zhì)量要求大概估算，目前深圳市建設工程造價(jià)管理站已出臺了較為成熟的清潔管理費用計算標準，但暫時(shí)還處于試用階段，因各地生活水平相差較大，深圳的方法其他地方難以套用，但可以借鑒參考。下面講講管理費的一般計算方法。

一、清潔管理費的構成

一般來(lái)說(shuō)，清潔管理費用可由清潔衛生費、工具購置費、勞保用品費、衛生防疫消殺費、化糞池清理費、垃圾外運費、環(huán)衛所需其他費用組成?！趯?shí)際測算時(shí)，除了這些費用外，還應按相關(guān)規定及分包商的資格情況在總數外加一定百分比的稅率（一般為5%左右）和利潤（一般為3%—7%，清潔公司資格越高比例越高）。此外，清潔管理中的活性費用、改造費用及設施的維護費用等，可按實(shí)際發(fā)生的情況單獨劃撥，一般不計人管理費用，無(wú)需測算或按使用計劃測算。其中活性費用一般指的是節慶日臨時(shí)布置、會(huì )場(chǎng)布置、噴泉水電費以及園林燈光費用等。改造費用一般指的是一些較大型的改造項目費用。另外，按工程造價(jià)標準計價(jià)辦法計算時(shí)，可按人工費、材料費、機械費及其他費用組成，其中材料費包括清潔劑、機器配件、水及其他材料費用。

二、清潔管理費測算依據及方法

在管理費測算中，要首先確定清潔衛生費。一般來(lái)說(shuō)，水費、電費及人工費是決定不同地方清潔管理費差異的重要因素，因此，在清潔管理費測算中，都將每平方米每月的水費及人工費作為清潔費用測算的基數，并由基數而攤出衛生費，再由衛生費而攤出其他費用，進(jìn)而攤出整個(gè)費用。另外，一些經(jīng)驗性的數字也是測算的依據之一。例如，每個(gè)清潔員可管約7000平方米左右的清潔面積，管理稅為5%左右，利潤一般在3%—7%之間等。目前，常用的測算方法為按清潔總面積測算法。但國內尚未有一個(gè)大家認可的量化標準，只能憑經(jīng)驗粗略測算，j要想較科學(xué)地測算管理費，最好能將各個(gè)清潔工序（衛生防疫、5化糞池清潔、垃圾外運等）分別按人工、機械化操作等的平均工作量進(jìn)行量化統計，依據平均工作量測算項目的總工作量，j_進(jìn)而算出預測費用。下面舉例介紹測算方法。

以深圳市2000年二級小區物業(yè)護養清潔管理測算為例，說(shuō)明測算過(guò)程。二級小區要求綠地覆蓋率達到25%以上，公共配套設施維護良好，環(huán)境清潔衛生，公共場(chǎng)地每天清掃、保潔，無(wú)積存垃圾，無(wú)亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池暢通，公共用水池定期清洗，達到市考評84分以上。

以建筑面積有35000平方米、樓層高25層測算，7000平方米建筑面積設一個(gè)清潔工，每戶(hù)平方米，一個(gè)清潔工負責87_116戶(hù)，定有5人。

1.人工費測算

（1）人員工資：按5人計，每人每月600元，人數X月工資+總面積，平均每平方米人員工資：5X600÷35000=0.086元/平方米?月

（2）福利費：福利基金按工資的14%，生活補助費240元/人?月，則福利費為：人數X（月工資X14%+生活補助費）÷總面積：5X（600X14%+240）÷35000=0.046元/平方米?月

（3）保險：醫院保險為工資的8%，工傷保險為工資的1.5%,則保險費為：人數X[月工資X（8%+1.5%）]+總面積：5X[600X（8%+1.5%）]÷35000=0.00814元/平方米?月

（4）住房：按國家規定，每人8平方米/月，每平方米40元，則住房費為人數X住房面積/人X單價(jià)+總面積：5X8X40÷35000=0.046元/平方米?月

（5）辦證費：辦理暫住證，每人每年交430元，則辦證費為：人數X辦證費/人÷12個(gè)月÷總面積：5X430÷12÷35000=0.005元/平方米?月

（6）服裝費：冬、夏裝各2套，冬裝250元/套，夏裝130元/套，則服裝費為：人數X（冬裝費1套+夏裝費1套）X2套÷2個(gè)月÷總面積：5X（250+130）X2÷12÷35000=0.009元/平方米?月

（7）加班工資：每月每人8天假日，每年法定節日7天，按3倍計支，則加班費為：人數X月工資/人÷22天（假日+節日X3倍+12個(gè)月）÷總面積：5X（600+22）X（8+7X3+12）4÷35000=0.038元/平方米?月

（8）總計人工費用計算法是：（1）十（2）十（3）十（4）+（5）+（6）+（7）=0.238/平方米?月

2.消殺費測算

以每月消殺兩次、每次消殺費用300元，則每月每平方米消殺費用為：月消殺次數X單價(jià)+總面積：2X300÷35000=0.017元/平方米?月

3.垃圾清運費測算

平均每天清運一次垃圾，每次一車(chē)，每車(chē)按75元計，則垃圾清運費為：清運次數X每車(chē)單價(jià)X天數+總面積：1X1X75X30÷35000=0.064元/平方米?月

4.化糞池清理費測算

以每年對化糞池清理2次，每次6車(chē)，每車(chē)按150元計，則化糞池清理費為：年清理次數X每次車(chē)數X每車(chē)單價(jià)÷12個(gè)月÷總面積:2X6X150÷12÷3500=0.0043元/平方米?月

5.清潔用料費測算

目前各物業(yè)管理公司清潔用料費實(shí)際支出一般為500元/=月，則清潔用料費為：月清潔用料費用÷總建筑面積：500÷35000=0.014元/平方米?月

6.外墻清潔費測算

外墻清潔按每2年一次，一次6000元計，則外墻清潔費為：每次單價(jià)+清洗年數+月份÷35000；6000÷2÷12÷35000=0.007元/平方米?月

7.工具費測算

假設：垃圾站鐵桶共5個(gè)，每個(gè)330元，每年更換一次，

日常塑料袋，每天每層2個(gè)，每個(gè)0.45元/個(gè)；垃圾塑料桶，

每層2個(gè)，每年更換一次，每40元/個(gè)；不銹鋼吐痰桶，每層2個(gè)，每十年更換一次，每200元/個(gè)，則工具測算費為：（數量X鐵桶單價(jià)+12個(gè)月+數量X垃圾袋單價(jià)X層數X天數+數量X塑料桶單價(jià)X層數÷12個(gè)月+數量X吐痰桶單價(jià)X層數÷10年÷12個(gè)月）+總面積：（5X330÷12+2X0.45X25X30+

2X40X25÷12+2X200X25÷10÷12）÷3500=0.03元/平方米?月

8.不可預見(jiàn)費測算

不可預見(jiàn)費為（1+2+3+4+5+6+7）X2%：

0.238+0.017+0.064+0.0043+0.014+0.007+0.03X2%=0.075平方米/月

9.利潤測算

按10%計，則為（1+2+3+4+5+6+7十8）X10%：

0.238+0.017+0.064+0.0043+0.014+0.007+0.03+0.075X10%=0.045元/平方米?月

10.稅數測算

按5%計則稅費為：（1+2+3+4+5+6+7+8+9）X5%：

0.238+0.017+0.064+0.0043+0.014+0.007+0.03+0.075+0.045X5%=0.024元/平方米?月