保潔外包工作的準備

（一）確定保潔工作類(lèi)型

在保潔外包工作之前，物業(yè)管理處有責任確定物業(yè)區域內需要和期望的保潔工作類(lèi)型，這可通過(guò)調查以下各項內容而得以了解。

（1）需要服務(wù)的物業(yè)區域類(lèi)型。

（2）業(yè)主、住戶(hù)的共性要求。

（3）業(yè)主、住戶(hù)的非共性需要。

（4）保潔程序的預算原則。

理解了這些內容以后，才能有建立保潔程序的基礎，才能夠提供最好的服務(wù)以保護設施設備并使住戶(hù)滿(mǎn)意。

（二）制定保潔程序

在物業(yè)管理處與承包商之間需預先開(kāi)列一份明確的要求清單，根據這份具體的清單，服務(wù)承包商可確定保潔工作每天所需的工人數、為完成計劃任務(wù)現場(chǎng)需要的器材設備類(lèi)型和數量，以及物業(yè)管理處需要按合同支付的費用等。由此可見(jiàn)，詳細編寫(xiě)這份要求清單所下的工夫將決定“效益預算比”。

一般而言，每個(gè)保潔服務(wù)承包商都從以下五類(lèi)基本保潔工作開(kāi)始。

1.第一類(lèi)：垃圾處理

合同必須包括的內容有收集、清除、回收、壓實(shí)、分類(lèi)和運輸垃圾的工作。

2.第二類(lèi)：煙灰清掃

保潔服務(wù)協(xié)議包括的內容有收集、清掃和徹底地清除所有吸煙產(chǎn)生的垃圾（包括吸煙區和一般辦公環(huán)境）。

3.第三類(lèi)：灰塵清掃

包括工作場(chǎng)所的全部灰塵清掃工作。要盡量掃除垂直表面和水平表面上的灰塵。

4.第四類(lèi)：污跡清洗

濕洗玻璃和柜臺表面（水平和垂直表面），清除污跡、溢流和手印。這不屬于第三類(lèi)清洗工作，因其技術(shù)性要強得多。

5.第五類(lèi)：地面維護

包括服務(wù)范圍內所有類(lèi)型地面的全部維護工作，例如鋪地毯的地面、塑料地面、石質(zhì)地面（大理石、花崗巖、水磨石等）、瓷磚地面、木地板和高架地板等，它們都有特殊的維護要求。

（三）確定保潔頻率

清單上的每項工作都需要說(shuō)明每年進(jìn)行的總次數，特別是要確定哪些工作次數較多，哪些次數較少。確定頻率以后，支出的預算就會(huì )較準確。

溫馨點(diǎn)撥：

有些工作雖然次數較少，但每次的勞務(wù)費卻很高。

1.保潔的頻率

（1）每日：即規定每天進(jìn)行的工作。多數物業(yè)管理處為業(yè)主、住戶(hù)提供“全面的保潔服務(wù)”，每周7天都進(jìn)行保潔。

（2）每周：在規定區域內的保潔工作項目每周1次。

（3）每月：每30天1次，可按每年12次計。

（4）每季：每3個(gè)月1次，每年4次。有些說(shuō)明程序只在工作說(shuō)明中寫(xiě)上數字“4”，表明每年要做4次。

2.其余常見(jiàn)的保潔頻率

（1）每周3次：每年156次。

（2）每周4次：每年208次。

（3）雙周：每年26次。

（4）雙月：每年6次。

（5）半年：每年2次。

（6）每年：每年1次。

在開(kāi)列具體保潔工作清單時(shí)必須將服務(wù)頻率作為一個(gè)重要因素加以考慮，因為服務(wù)承包商在協(xié)議期間是遵循清單上的規定而作業(yè)的。常常被估計不足的服務(wù)頻率主要存在于地面維護方面，不論是地毯吸塵、硬地面維護（清除舊地面重新鋪設、磨光、石質(zhì)地面拋光）還是衛生間陶瓷地面維護，必須考慮到影響地面衛生的人流量并在服務(wù)要求中予以注意。

在確定保潔服務(wù)維護工作所需的人員時(shí)，必定觸及“勞動(dòng)生產(chǎn)率”問(wèn)題，勞動(dòng)生產(chǎn)率直接受到“要求”和“頻率”的影響。若每種工作重復進(jìn)行多次并且每次估算生產(chǎn)率，即可得出勞動(dòng)生產(chǎn)率的平均值。根據此平均值以及行業(yè)標準、專(zhuān)業(yè)知識和經(jīng)驗，可單獨確定每種工作的生產(chǎn)率。勞動(dòng)生產(chǎn)率一般以一項任務(wù)1小時(shí)所覆蓋的平方米數表示。例如，在寫(xiě)字樓等辦公環(huán)境收集垃圾的行業(yè)生產(chǎn)率是每小時(shí)20000平方米。每種工作的生產(chǎn)率值確定后，即可確定最適合物業(yè)保潔要求的全員勞動(dòng)生產(chǎn)率。